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贝壳研究院高级分析师黄卉认为，虽然目前受市场层面影响，租赁企业经营面临的挑战加大，但2023年上半年租赁住房供应规模会继续保持增长，保租房也将发挥示范、引领作用，成为租赁市场的“稳定器”。

黄卉介绍，租赁市场层面，今年租赁市场降温，呈现量价齐跌态势。一方面是市场活跃度下降，据贝壳研究院数据，今年前11个月，全国重点40城租赁成交量较去年同比下降2.4%；另一方面是租金水平继续下探，今年全国重点40城平均月租金同比下跌3.2%。出租难度增加，房源成交周期均呈现延长态势，全国重点40城房源成交周期为58.7天，同比延长8.3天。

具体到租赁企业层面，企业经营面临的挑战加大。由于租客收入预期不确定性增加，储蓄意愿增强，租客的租金可支付能力降低。租赁需求减弱，租客的新增、换租需求减少。租赁机构面临较大的出租压力，企业出租率呈现明显下降，多数企业出租率下降了5-10个百分点；租赁企业收房速度下降，普遍放缓了拓展新增房源的速度，注重在单店盈利，逐步优化签约房源质量。

具体来看，各个租赁企业在业务规模上仍旧处于高位。据统计，截至今年三季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过8.5万间，环比增长100%。其中，分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破5万套，环比增长近70%，并已经进入13个城市。

另据中指研究院统计，华润有巢公寓新增开业规模为1.1万间，整体规模迅速扩大;合景公寓、窝趣新增开业规模超5000间，旭辉瓴寓、上海城方、乐乎公寓等新增开业规模接近4000间。今年上半年，典型住房租赁企业开业规模增长率、管理规模增长率，相比2021年有明显下降，但让处于较高水平。

地域方面，核心一二线城市是各品牌企业主要的布局区域。中指研究院报告显示，上海、深圳均有20家住房租赁品牌进入，是品牌数量最多的两个城市。广州、北京、杭州、南京、成都、苏州、天津等城市排名也比较靠前，品牌数量均超过10家。

从项目数量角度出发，一线城市新开业项目占比超六成；二线城市占比近三成，其中济南、苏州、东莞、成都等正在成为集中式住房租赁品牌的发力重点，聚焦城市核心区域和产业园。此外，在今年上半年投入运营的开业项目中，佛山、南通、泉州、无锡等也陆续出现租赁品牌，下沉市场的产品质量也在逐渐提升。

“随着疫情政策的逐步放松，叠加高校毕业生数量继续创新高，预计明年租房需求规模将增加，租赁市场先抑后扬，全年恢复正增长。房源供给持续优化，供应数量持续增长，2023年将有一大批新建租赁住房房源入市，受业主收入预期下降、房贷压力与购房市场成交节奏放缓等影响，业主‘售转租’的比例增加，2023年上半年租赁住房供应规模会继续保持增长，保租房也将发挥示范、引领作用，成为租赁市场的‘稳定器’。”

黄卉表示，“从租赁机构化率来看，预计2023年分散式租赁住房的机构化渗透率有望加速提升。一方面随着行业监管的不断完善，个人二房东房源或交由房东自行管理，或转由专业机构进行合规化运营。另一方面，长沙、成都、西安等城市率先出台‘以租换购’政策，开拓性地将保租房筹集渠道延伸至分散式存量市场。分散式租赁住房的机构化渗透率的提升将大大提升我国租赁住房管理专业化、品质化水平，减少租赁市场乱象。”

此外，中指研究院报告显示，庞大的流动人口规模将催生大量住房租赁需求，特别是在长三角、珠三角、粤闽浙沿海城市群等重点城市群、核心城市，住房租赁需求将更加旺盛。在此背景下，住房租赁企业应持续优化区域布局，重点关注区域核心城市的住房租赁市场发展机会。

谈及租赁行业的金融支持，黄卉表示，“当前我国住房租赁企业的融资渠道主要有五大类融资渠道，分别呈现不同的产品特性，不同的融资渠道融资的难易程度不同，有股权融资、传统债券融资、资产证券化等渠道。”

“一是股权融资，这是行业早期的融资模式，股权融资单次融资规模大，对租赁企业盈利及发展空间要求较高，早期的创业型租赁机构获得股权融资概率更大；二是传统债券融资，主要包括银行贷款和公司信用类债券。传统债权的门槛相对较高，房企背景的租赁企业占比更高；三是资产证券化，以企业可预期的租赁收入、资产回款作为主要的偿债来源，发行可流通的证券进行融资，有助于企业盘活存量资产，拓宽融资渠道；四是房地产信托投资基金（REITS），今年华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT和华润有巢REIT上市发售，对企业融资起到积极作用；五是产业基金，投资于升值潜力较高的住房租赁企业项目，通过专业化运营提升项目价值，来获得项目投资的资本收益退出方式。”

黄卉表示，近年在政策引导、金融机构和长租企业不断尝试中，住房租赁融资环境有所改善，但“目前信贷融资渠道主要针对做重资产的房企，由于缺乏抵押物或其他金融产品，市场对新兴行业企业资信评级不高、信心不足，多数租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高的问题”。

“一是鼓励银行业加大对租赁住房项目的信贷支持力度，鼓励发放20年以上的长期贷款，贷款利率不高于当期基准利率的0.8倍，并且可以支持按季度或按年度分期偿还，与企业租金收入的节奏相匹配。”

“二是可探索建立增值税进项发票交易融资机制。允许保障性租赁住房企业将增值税进项发票转换为可交易的增值税抵扣凭证，通过凭证交易，撬动社会资金投资。企业将增值税进项抵扣额度，经税务局审批后，转换为可交易的增值税抵扣凭证。投资者通过购买保障性住房租赁企业股权获得逐年生效的抵扣额度，用于降低自身企业的增值税，以撬动社会资本发展租赁。”